Đừng dính bẫy Condotel

Một ngộ nhận thường thấy của dân kinh tế, đặc biệt là khối kinh tế bàn giấy, tức các chuyên gia, tổ tư vấn... về bất động sản, đó là họ mặc nhiên coi bất động sản là tài sản không thể xuất khẩu, khoản đầu tư sẽ bị chôn vốn trong phạm vi nội địa, không đem lại ngoại tệ và luân chuyển thương mại.

Condotel 1

Một ngộ nhận thường thấy của dân kinh tế, đặc biệt là khối kinh tế bàn giấy, tức các chuyên gia, tổ tư vấn… về bất động sản, đó là họ mặc nhiên coi bất động sản là tài sản không thể xuất khẩu, khoản đầu tư sẽ bị chôn vốn trong phạm vi nội địa, không đem lại ngoại tệ và luân chuyển thương mại.

Nhưng quan niệm này trong kinh tế học hiện đại không còn chuẩn xác. Về mặt kỹ thuật, không chỉ là hàng hoá mà còn cả dòng tiền nếu được luân chuyển xuyên biên giới thì đều là hoạt động ngoại thương, hàng hoá có thể vẫn nằm lại ở quốc gia xuất khẩu. Đây gọi là hình thức xuất khẩu tại chỗ, mà bất kỳ một sinh viên NEU nào từng học qua giáo trình kinh tế vĩ mô đều hiểu được.

Đơn giản như Samsung đầu tư hàng tỉ USD ở Bắc Ninh, Thái Nguyên, trong quá trình xây dựng, vận hành cần hàng triệu USD nguyên vật liệu, thực phẩm, dịch vụ… được cung cấp bởi các doanh nghiệp Việt Nam. Tiền đi thẳng từ Wooribank bên Đại Hàn Dân quốc về Vietcombank ở Trần Quang Khải, dù tất cả các hàng hoá, dịch vụ đều được sang tay trên phạm vi lãnh thổ Việt Nam, mà không chạy đi đâu cả.

Xuất khẩu không chỉ có nghĩa là mang hàng hoá từ nước X sang nước Y để bán, hoạt động xuất khẩu hoàn toàn có thể thực hiện chỉ ở trong phạm vi một nước mà thôi. Cứ cái gì mang được ngoại tệ về, thì nó chính là xuất khẩu.

Đầu tư bất động sản du lịch là một ví dụ về việc bất động sản vẫn sinh ra nguồn thu nhập từ nước ngoài, và là một dạng xuất khẩu tại chỗ. Chi tiêu của khách du lịch nước ngoài trên lãnh thổ hoàn toàn tương đương với việc xuất khẩu hàng hoá dịch vụ, cùng với kiều hối, đây là một trong những nguồn thu ngoại tệ giúp đảm bảo cán cân thanh toán cho Việt Nam trong suốt mấy mươi năm nhập siêu ròng rã trước đây.

Theo thống kê, năm 2017, Việt Nam đón tới hơn 13 triệu du khách quốc tế, ngành du lịch hiện đóng góp tới 7,5% GDP và mục tiêu là đạt 10%, trở thành một ngành mũi nhọn. Xét về lợi thế so sánh, đầu tư vào hạ tầng du lịch đem lại hiệu suất sinh lời lớn và bền vững hơn phần lớn các ngành sản xuất, gia công thuần tuý.

Một mô hình bất động sản du lịch đang được phát triển mạnh trong những năm gần đây ở Việt Nam, tuy đã xuất hiện trên thế giới từ vài chục năm nay, đó chính là Condotel.

Là kết hợp giữa Condo (căn hộ) và Hotel (khách sạn), Condotel hiện đang trở thành một xu hướng đầu tư mới không chỉ cho các tập đoàn bất động sản du lịch hàng đầu, mà còn với các nhà đầu tư tư nhân, hộ gia đình… với tư cách là nhà đầu tư thứ cấp.

Bản chất Condotel là một khách sạn, được quản lý và vận hành chuyên nghiệp theo tiêu chuẩn chung của khách sạn, nhưng lại được bán dưới dạng các căn hộ rời cho các nhà đầu tư thứ cấp – đồng thời là những người có nhu cầu nghỉ dưỡng tại khách sạn đó vào những thời điểm nhất định trong năm. Số ngày không sử dụng sẽ được tận dụng để cho thuê lưu trú, đem lại nguồn thu nhập cho chủ nhân, sau khi đã trừ đi chi phí bảo trì, quản lý.

Dù ngay tại Hà Nội cũng có một Condotel đang xây dựng giữa Hồ Tây, mô hình này nhìn chung thường phổ biến ở các vùng du lịch trọng điểm, đặc biệt là các resort ven biển. Dịch vụ cung cấp ra thị trường không khác một khách sạn, chỉ khác về phương thức đầu tư.

Vốn đầu tư một dự án Condotel được chia cho hàng trăm, hàng ngàn nhà đầu tư thứ cấp nhỏ lẻ tận dụng nguồn tiền nhàn rỗi của họ, giảm áp lực tín dụng cho ngân hàng cung cấp cho bất động sản du lịch. Nguồn vốn dư thừa có thể chảy vào khu vực sản xuất – nơi có tính tập trung tư bản cực cao và không phải sân chơi của các nhà đầu tư cá nhân.

Mô hình Condotel có nhiều ưu điểm không thể chối cãi và đã được phát triển thành công ở nhiều thành phố du lịch nổi tiếng trên thế giới, nhưng khi về đến Việt Nam đã phát sinh nhiều vấn đề và hệ lụy.

Nguyên nhân thì nhiều, nhưng thiếu khung pháp lý, chế tài để quản lý vẫn là nguyên nhân cơ bản nhất. Vì ngay bản chất của Condotel đã là một mô hình lai giữa căn hộ và khách sạn, nên ai sẽ quản lý nó, Bộ Xây Dựng hay Bộ Văn Thể Du, vẫn chưa thể có câu trả lời thỏa đáng.

Mới đây, dự án condotel BAVICO tại Nha Trang đã bị ngân hàng tịch thu siết nợ vì một loạt những sai phạm, đặc biệt là sai phạm bán căn hộ (đã thế chấp tại ngân hàng) cho khách hàng. Dân gian gọi là bán vịt trời, còn chuyên ngành gọi là lừa đảo. Hiện giám đốc của BAVICO đã bị tạm giam phục vụ việc điều tra.

Dù sau khi tịch thu khách sạn của BAVICO, ngân hàng này nói sẽ đảm bảo quyền lợi cho các khách hàng đã mua căn hộ, nhưng bảo vệ cụ thể như thế nào thì chưa ai dám khẳng định. Vì chắc chắn, việc thực hiện đúng cam kết chi trả theo hợp đồng của BAVICO (15%/năm trong 45 năm) là không thể, thậm chí nếu ngân hàng dùng toàn bộ lợi nhuận của khách sạn cho việc trả lợi nhuận cho khách hàng, cũng chưa chắc đã đủ.

Đây là một bài học cho những khách hàng quan tâm tới loại hình bất động sản nghỉ dưỡng hấp dẫn này. Mọi cam kết lợi nhuận 8-12% hay cao hơn của chủ đầu tư đều không có giá trị pháp lý, nó chỉ đơn giản là lời hứa mà thôi.

Bất động sản du lịch nói chung và Condotel nói riêng vẫn sẽ là những kênh đầu tư hấp dẫn trong bối cảnh du lịch Việt Nam đang bứt phá mạnh, thuộc nhóm tăng trưởng hàng đầu thế giới. Chỉ riêng trong quý 1, du khách nước ngoài đã đạt kỷ lục hơn 4 triệu người. Nền kinh tế lấy lại đà tăng trưởng cũng khiến nhu cầu du lịch của khách nội địa tăng lên, và du lịch không còn là một hoạt động hưởng thụ xa xỉ theo quan niệm cũ, mà đã trở thành một nhu cầu quen thuộc, bình thường của những người Việt trẻ.

Trong khi khung pháp lý cho loại hình bất động sản này còn chưa hoàn thiện mà vẫn phải trông chờ vào thỏa thuận dân sự làm ràng buộc, lựa chọn chủ đầu tư uy tín và có tiềm lực, thương hiệu là tối cần thiết, cho dù họ không đưa ra những cam kết lợi nhuận trên mây, hay ngồi thiền nhịn ăn 49 ngày, và nói về những giấc mơ vĩ đại, nhưng họ có quá nhiều thứ để mất nếu vi phạm cam kết hợp đồng, và đó chính là sự bảo chứng tốt nhất trong thời điểm hiện nay.

Gúc thằng chủ đầu tư nào có tiền sử lừa đảo, thì nhớ tránh xa nó ra.

Thời buổi tiền gửi vào ngân hàng còn phải kiểm tra định kỳ kẻo mất, nên bánh vẽ của bọn ất ơ mà tin theo, thì cứt cũng không có mà đớp.

Theo Nguyen Thi Thao

CHIA SẺ